Dans ce troisième épisode, plongez au cœur des enquêtes journalistiques collaboratives dans le secteur de l’immobilier. Comment collaborent les journalistes ? Quels sont les enjeux ? Les accès aux données sont-ils similaires d’un pays à l’autre ? Réponses avec Karine Pfenniger, Responsable magazine et publications pour l’ONG suisse Public Eye.
Avec elle, Transparency revient sur une affaire de délinquance financière majeure : celle des biens immobiliers d’une valeur de 350 millions d’euros détenus par des oligarques russes en France, révélée en mars 2023 sur le Nouvel Obs par Karine Pfenniger, Emmanuel Freudenthal, Yann Guégan et Coline Emmel avec la collaboration de Youri Van der Weide (Bellingcat). Karine Pfenniger nous partage les étapes du processus de recherche et ses enseignements.
Nous abordons également deux rapports publiés par Transparency International, utilisés par des journalistes lors de leurs enquêtes en consortium :
- Face à un mur d’opacité : Enquête sur les propriétaires réels des sociétés et des biens immobiliers en France, publié en 2023
- OREO Index, Opacity in real estate ownership index, Assessing data transparency and anti-money laundering rules in global markets, publié en 2025
Retranscription de l’épisode
Qui êtes-vous et quel est le sujet de cet épisode ?
Bienvenue dans le podcast Où va l’argent ? de Transparency International France, présenté par Sarah Brimbeuf et Charlotte Palmieri. Aujourd’hui, nous allons explorer l’essor des enquêtes journalistiques menées en consortium, souvent en coopération avec des ONG, pour révéler et dénoncer des failles systémiques, y compris lorsqu’elles touchent aux violations des droits humains et environnementaux.
Nous avons le plaisir d’accueillir Karine Pfenniger. Vous êtes journaliste d’investigation. Vous avez travaillé sur plusieurs enquêtes collaboratives internationales pour différents médias tels que Gotham City, Mediapart, Le Nouvel Obs ou encore Forbidden Stories. Vous êtes aujourd’hui Responsable magazine et publications au sein de l’ONG suisse Public Eye, une ONG qui lutte, par un travail d’enquête et de plaidoyer, pour le respect des droits humains et des obligations de vigilance par les entreprises.
Vous avez donc été amenée, tout au long de votre carrière, à travailler sur de nombreuses affaires de délinquance financière. Karine, nous sommes ravis de vous recevoir.
Que vous évoque le titre “Où va l’argent ?”
C’est une question que j’aime beaucoup me poser dans mon travail quand il s’agit de comprendre ce qui se joue. Par exemple, si on est face à une entreprise dont on décortique les rapports annuels et la structure, et qu’on essaye de comprendre s’il y a optimisation fiscale. Ou si on est face à des transactions bancaires et qu’on essaye de voir s’il y a eu potentiellement du détournement de fonds ou du blanchiment.
La question « où va l’argent ? » est complémentaire de « d’où vient l’argent ? ». Ce sont des questions que j’aime bien poser pour guider le travail et se concentrer sur les flux financiers, pour essayer de recréer la chaîne de transaction. Cela permet d’essayer de comprendre qui gagne et qui perd dans ces transactions, et donc de réfléchir à la question des contreparties : est-ce qu’il y a eu une contrepartie pour la personne qui dépense de l’argent ? Est-ce qu’elle est occulte ? Est-ce que cela fait partie d’une activité économique normale ?
Ce sont aussi des questions qui permettent de formuler des hypothèses sur les motifs qui ont poussé les gens à déplacer ces fonds.
Finalement, on en revient toujours à la question follow the money. C’est toujours une bonne question, en tout cas pour moi, même s’il y a des cas d’enquêtes financières où c’est moins pertinent, par exemple dans certains systèmes de blanchiment en réseau. Personnellement, je la trouve toujours très utile pour le travail.
La deuxième chose que « Où va l’argent ? » m’évoque, c’est la question du gain : qui gagne avec ce schéma ? qui gagne avec ce budget ? qui gagne avec cette transaction ?
C’est une question utile à se poser si on travaille, par exemple, sur l’argent public. Je pense aux subventions de l’État aux multinationales, aux délégations de service public ou aux appels d’offres publics. C’est aussi utile si on travaille sur les chaînes de valeur des multinationales. Par exemple, si on essaye de savoir, dans un paquet de café qu’on achète au supermarché, quelle est la part qui revient aux cueilleurs et cueilleuses de café.
Donc oui, je pense que c’est une excellente question à se poser, autant pour les journalistes et les enquêteurs que pour les citoyens et les contribuables.
Si on se concentre sur le rôle du journaliste d’investigation, notamment lorsqu’on enquête sur le blanchiment dans le secteur immobilier, on ne peut pas ignorer la question des enquêtes journalistiques collaboratives. Vous avez mené de nombreuses enquêtes de ce type. De quoi s’agit-il exactement ?
L’enquête collaborative, c’est lorsqu’il y a plusieurs journalistes de différents médias — parfois de différents pays — qui s’associent pour enquêter sur un sujet défini et qui publient à peu près simultanément. L’exemple classique, ce sont les Panama Papers.
C’est une approche qui va à l’encontre du cliché du journaliste solitaire qui garde ses scoops pour lui. Et c’est une approche qui a beaucoup d’avantages : on peut partager les connaissances, les champs d’expertise, les ressources — parce qu’il en faut souvent beaucoup — et aussi mutualiser les risques, notamment juridiques, en cas de poursuites après publication.
C’est aussi une approche particulièrement adaptée aux sujets transnationaux d’intérêt public, dont les affaires de délinquance financière. Personnellement, je trouve que ce sont des approches extrêmement intéressantes, autant journalistiquement qu’humainement.
Concrètement, comment s’organise ce travail collaboratif ?
On répartit généralement le travail en fonction des expertises. Par exemple, si une société française apparaît dans l’enquête, ce sera naturel qu’un journaliste français qui connaît ces thématiques travaille dessus, parce qu’il saura comment obtenir des documents officiels en source ouverte en France, comment fonctionnent les bases de données françaises, ce qu’on peut obtenir ou non, comment faire des demandes d’accès à des documents officiels, etc. Cette personne aura aussi probablement des sources locales pertinentes pour l’enquête.
On fonctionne donc souvent par pays : quelqu’un pour la France, quelqu’un pour la Bulgarie, etc.
La clé, c’est la confiance. Il faut accepter de partager des informations parfois exclusives avec d’autres journalistes, parfois issus de médias concurrents. C’est pour cela qu’on signe souvent des accords de confidentialité, notamment dans les enquêtes pilotées par des organisations journalistiques comme Forbidden Stories. L’autre clé, c’est l’intérêt mutuel : souvent, ce sont des sujets qu’on ne pourrait pas traiter seuls.
Vous avez notamment travaillé sur les investissements immobiliers d’oligarques russes en France après l’invasion de l’Ukraine. Comment avez-vous documenté ces biens immobiliers ?
Cette enquête a été pilotée par les journalistes Emmanuel Freudenthal, Yann Guégan et Coline Hamel, que j’ai rejoints. Elle a été publiée dans Le Nouvel Obs en mars 2022. Nous avons identifié une soixantaine de biens immobiliers en France appartenant ou ayant appartenu à une trentaine de riches hommes d’affaires russes, pour une valeur totale d’au moins 350 millions d’euros.
Pour les identifier, nous avons utilisé des données gouvernementales en source ouverte. Nous sommes partis de listes publiques recensant des oligarques et hommes d’affaires proches du Kremlin : OpenSanctions, l’OFAC, Wikidata, etc.
Ensuite, nous avons regardé si ces noms apparaissaient dans le registre du commerce français. À cette époque, le bénéficiaire effectif d’une société était une information publique. Cela nous a permis de trouver des sociétés françaises liées à ces oligarques, notamment des sociétés civiles immobilières.
Une fois ces sociétés identifiées, nous avons épluché leurs actes constitutifs et d’autres documents officiels disponibles publiquement. Ces documents détaillent souvent l’objet social de la société, les biens immobiliers concernés, les références cadastrales, parfois les montants et les modalités d’achat. À partir de ces informations, nous avons ensuite fait des demandes auprès des services de publicité foncière. N’importe qui peut effectuer ces demandes en France contre un émolument.
Ces documents permettent de confirmer qu’une société a bien acheté un bien immobilier, et donnent aussi le prix de vente, l’historique des transactions, les notaires impliqués, et parfois les modalités de paiement. Enfin, nous avons demandé les actes de vente eux-mêmes. Cela nous a permis, par exemple, de voir si certains biens avaient été achetés en cash. C’est vraiment un travail de fourmi.
Transparency International France a montré que 70 % des biens immobiliers détenus par des sociétés en France le sont de manière anonyme. Cela vous surprend-il ?
Je ne suis pas surprise, même si je trouve cela édifiant. Je pensais naïvement que le système français tenait relativement bien la route, mais en réalité, il existe des failles majeures. Le fait qu’en 2023 près d’un tiers des sociétés n’avaient toujours pas déclaré leurs bénéficiaires effectifs, alors qu’elles y sont obligées depuis 2017, me semble énorme. Et cela concerne particulièrement les sociétés immobilières.
Je pense qu’il y a probablement un manque de contrôle sur la mise en œuvre des règles de divulgation, un manque de poursuites ou de sanctions effectives. Théoriquement, une société qui ne déclare pas son bénéficiaire effectif risque des sanctions, mais je serais curieuse de savoir dans quelle mesure elles sont réellement appliquées.
Une autre faille importante, c’est que les sociétés étrangères qui acquièrent des biens immobiliers en France ne sont pas soumises aux mêmes obligations de transparence que les sociétés françaises. Cela me semble être une faille majeure.
Comment peut-on améliorer la transparence du secteur immobilier en France ?
La France s’en sort plutôt bien dans les comparaisons internationales, mais il reste des manquements. Je trouve notamment étonnant que les promoteurs immobiliers n’aient longtemps pas été soumis aux obligations anti-blanchiment alors qu’ils jouent un rôle central dans un secteur connu pour être utilisé à des fins de blanchiment.
L’autre problème, c’est la question des sociétés étrangères qui peuvent acquérir des biens immobiliers en France sans forcément se conformer aux obligations de transparence. Et puis il y a évidemment la question de l’accès au registre des bénéficiaires effectifs.
Depuis l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne en 2022, le registre n’est plus ouvert au grand public. Depuis juillet 2024, il est limité aux personnes pouvant justifier d’un intérêt légitime, dont les journalistes enquêtant sur la délinquance financière. Même si la France semble faire des efforts pour accorder cet accès aux journalistes, cela reste une perte de temps considérable pour les rédactions. Or, cet accès est absolument essentiel pour relier des individus à des schémas financiers problématiques.
Vous travaillez désormais au sein de Public Eye. Comment s’organise le travail d’enquête dans cette ONG ?
Public Eye est une ONG suisse fondée dans les années 1960, anciennement appelée la Déclaration de Berne. Elle travaille notamment sur les agissements des multinationales suisses à l’étranger : violations des droits humains, corruption, évasion fiscale, atteintes à l’environnement, etc. L’ONG mène à la fois un travail d’enquête journalistique et un travail de plaidoyer. Concrètement, les enquêtes nourrissent ensuite le travail de plaidoyer et de sensibilisation avec des faits documentés. Nous travaillons aussi régulièrement avec d’autres ONG et médias. Par exemple, un de mes collègues a travaillé avec Greenpeace Royaume-Uni sur les exportations de pesticides interdits. Ces enquêtes ont parfois permis des évolutions législatives concrètes.
Il y a-t-il une affaire qui vous a particulièrement marquée ?
Je pense notamment aux enquêtes de Public Eye sur la corruption dans le secteur des matières premières : Glencore en RDC, Trafigura en Angola, Gunvor au Congo-Brazzaville… Ces enquêtes ont contribué à faire avancer des enquêtes pénales en Suisse.
Elles ont aussi conduit mes collègues à réfléchir à la question des créances compensatrices : lorsqu’une entreprise est condamnée pour corruption, les sommes versées au titre des gains illicites finissent dans les caisses de la Confédération suisse, au lieu de revenir aux populations lésées. Public Eye demande aujourd’hui que cet argent soit restitué aux victimes. C’est un exemple concret de la manière dont les enquêtes peuvent nourrir des propositions de réforme.
Pourquoi avoir choisi le journalisme d’investigation ?
J’ai choisi ce métier parce que je le trouve passionnant et parce que je trouve qu’il a du sens. Je suis une idéaliste assumée. J’ai découvert le journalisme d’investigation grâce à Cash Investigation quand j’étais étudiante en Suède. Ça a été un choc. Je me suis dit : c’est le meilleur métier du monde. Quelques années plus tard, je me suis retrouvée à travailler à Cash Investigation, puis à Public Eye. Je mesure énormément la chance que j’ai.
Il y a-t-il un moment fort de votre carrière que vous aimeriez partager ?
Je pense à une enquête menée avec Forbidden Stories après l’assassinat du journaliste Dom Phillips et de l’expert des populations autochtones Bruno Pereira en Amazonie brésilienne en 2022. Nous avons poursuivi leur travail sur l’accaparement des terres dans l’État du Pará.
Avec le journaliste brésilien Daniel Camargos, nous avons pu montrer qu’il existait probablement un système d’accaparement de terres à grande échelle. C’était extrêmement émouvant de suivre leurs traces, de rencontrer les personnes à qui Dom Phillips avait parlé, d’entendre les souvenirs de Daniel. J’espère que nous avons pu honorer leur travail en poursuivant l’enquête.
Merci et conclusion
Merci à Karine Pfenniger pour cet échange. Retrouvez tous les épisodes du podcast Où va l’argent ? sur le site de Transparency International France et sur les réseaux sociaux.


